Lorsque tu possèdes des biens immobiliers, tu veux les gérer et tout faire toi-même : les photos, les annonces, les visites, les baux de locations, les états des lieux d’entrée et de sortie … Tout cela ne s’improvise pas et s’apprend. C’est assez chronophage et à moins, d’une part, d’être passionné par cela, et d’autres part d’avoir un patrimoine assez important pour en vivre, ce n’est pas la meilleure partie de l’investissement. Ce temps de « perdu » à gérer ton bien, pourrait être utilisé à d’autres fins.

Le mandat de gestion locative est un contrat, entre le propriétaire bailleur et un professionnel de l’immobilier (gestionnaire de bien, administrateur de bien, agence immobilière, notaire, huissier…), qui donne le pouvoir de gérer totalement ou partiellement un ou plusieurs biens immobiliers.

Le professionnel est l’intermédiaire entre le locataire et toi : c’est le seul interlocuteur. La gestion locative t’évite de te préoccuper des soucis quotidiens. Gérer un bien ce n’est pas seulement encaisser les loyers, mais, c’est tout un ensemble de missions qui prennent du temps.

Ce contrat comporte les coordonnées du propriétaire, appelé mandant, du professionnel, appelé mandataire. Il est complété par une description du bien, du type de location, montant du loyer, des différentes charges et des missions que nous donnons à l’intermédiaire. Il doit être daté, paraphé et signé par les deux parties.

Les missions du mandataire

1) Location :

• Rédaction de l’annonce avec prise de photos.
• Publication de l’annonce par différents moyens et réseaux.
• Recherche des locataires.
• Etude et comparatif des différents dossiers de solvabilité des locataires.
• Organiser et procéder aux visites du logement.
• Louer, relouer le bien aux prix, charges et conditions que le mandant à établit.

2) Gestion :

• Etablir les baux de locations.
• Dresser ou faire dresser les états des lieux d’entrées et de sorties.
• Résilier les baux lors de la demande du mandant en respectant la législation.
• Réceptionner les congés des locataires.
• Procéder annuellement à la révision des loyers et des charges.
• Vérifier annuellement l’attestation d’assurance habitation des locataires.
• Gérer le patrimoine du mandant.
• Faire la distinction entre les travaux à la charge du mandant et ceux à la charge du locataire, et, leur exiger les réparations nécessaires.
• Faire réaliser des travaux si le besoin se présente, en accord avec le propriétaire, sur présentation de devis.
• Coordonner, Suivre l’état d’avancé des travaux, du début à la fin.
• Procéder à toute mise aux normes obligatoire du logement.
• Procéder à la souscription de contrat d’assurance habitation, de garantie loyer impayé, ou autre, pouvant être utile à la gestion du ou des biens.
• Gérer les relations avec les assurances quand leur besoin est utile.

3) Gestion comptable :

• Encaisser les loyers, charges et toutes sommes afférentes aux différents biens mis sous gestion.
• Encaisser, conserver et restituer les dépôts de garantie.
• Etablir et envoyer gratuitement les quittances de loyers au locataire.
• Prélever la somme lui étant dû pour la gestion.
• Rendre compte mensuellement de la gestion du bien et des recettes et dépenses.
• Payer les factures, travaux, assurances si le compte le permet.
• Effectuer le paiement des charges de copropriétés.
• Aider à la déclaration des revenus locatifs

4) Gestion des litiges :

• Gérer les litiges avec les locataires (impayés, nuisance …).
• Effectuer toutes les déclarations de sinistre aux assurances nécessaire.
• Exercer une poursuite judiciaire, faire appel à un huissier ou tout professionnel en cas de difficultés, pour établir un commandement, une sommation ou assignation devant la juridiction compétente.
• Représenter le mandant devant toute administration.
• Représenter le mandant lors des assemblées générales de copropriétés.

Tu n’es pas dans l’obligation de souscrire un mandant de gestion complète, tu peux seulement choisir la partie mise en location ou seulement quelques points vus précédemment. D’autres seront en option, tout n’est pas compris dans le contrat de base, vérifie et compare selon tes besoins.

Le coût du mandat de gestion est compris de manière générale entre 5 et 10% du loyer suivant les missions choisis.

Lors de la mise en location du bien, le mandataire perçoit également des honoraires de location. En moyenne ils s’établissent à un mois de loyer pour le locataire mais aussi la même somme pour le mandataire. En plus, s’ajouteront les frais d’établissement des états des lieux d’entrée et de sortie. Le montant maximum à payer par le locataire est de 3€ TTC/m2 de surface habitable, le propriétaire paye en sus sans limitation légale.

Des prestations occasionnelles et supplémentaires peuvent t’être facturées en sus :

• Honoraires sur travaux et interventions (pourcentage en fonction du montant).
• Commande et suivi des dossiers de diagnostics techniques.
• Estimation immobilière.
• Frais administratifs.
• Service de consultation des comptes et documents sur une plateforme internet.
• Conservation des archives.
• Déclaration des revenus fonciers.
• Suivi de sinistre.
• Frais de mise en demeure.
• Frais de transmissions de dossiers aux huissiers.

Tu peux également souscrire un contrat de garantie loyers impayés auprès du mandataire. Ce contrat d’assurance de groupe va te couvrir contre les défauts de paiements du locataire mais aussi contre les détériorations. Il est assortit dans une majorité des cas d’une protection juridique. Vérifie bien les conditions, franchises et plafonds d’indemnisation. Son coût est compris entre 2 et 4% du loyer, en plus du mandat de gestion.

Le mandataire a une obligation de moyens et non de résultat. Il doit tout mettre en œuvre pour la bonne gestion du bien, et respecter les délais légaux ou d’usage.

Le mandat de gestion est consenti pour une durée déterminé. En général, une durée de un à trois ans avec une reconduction tacite annuelle. Pour arrêter le contrat, tu dois envoyer une lettre recommandé avec accusé de réception dans le délais de préavis prévus dans le contrat.

La gestion locative te fait gagner du temps, de la sérénité. Son utilité n’est pas négligeable, notamment lorsque tu résides à distance. Tu n’as pas besoin de te déplacer pour la mise en location, les litiges, les travaux et réparations, etc.

La gestion a un coût, mais c’est le coût de la tranquillité. Elle est déductible de tes revenus locatifs.

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