Comme son nom l’indique, le régime réel consiste à déterminer ton revenu foncier imposable en déduisant les frais et charges supportés dans l’année, des recettes locatives foncières. On fait le point sur le régime réel et le déficit foncier !

1 - Le régime réel

Le régime réel s’applique obligatoirement si les recettes locatives brutes reçues par le foyer fiscal excèdent 15 000€. En dessous de ce seuil, ce régime peut être choisi sur option, s’il y a un intérêt réel, c’est-à-dire que tes charges soient supérieures à l’abattement forfaitaire de 30%.

Il s’applique aussi, quel que soit le montant, si tu es propriétaire d’un ou plusieurs biens bénéficiant d’un régime ou avantage fiscal particulier excluant l’application du micro-foncier.

Tu dois remplir une déclaration de revenu foncier n°2044 ou n°2044 spéciale par foyer fiscal. Sur cette déclaration, l’adresse, les recettes et les charges de chaque immeuble doivent être déclarées de façon distincte. En revanche, s’il s’agit de plusieurs appartements dans un même immeuble, tu peux regrouper tout sur une même colonne sans ventiler lot par lot, en précisant le nombre d’appartements loués. Le résultat foncier doit être calculé pour chaque colonne et leur somme constitue le résultat foncier imposable.

Le résultat foncier imposable obtenu, positif ou négatif, doit être reporté sur ta déclaration de revenus n°2042. Les recettes perçues au cours de l’année afférentes aux biens loués non meublés sont impérativement  déclarées.

Les charges déductibles doivent être engagées pour l’acquisition ou la conservation des revenus fonciers, et ne pas avoir donné lieu au bénéfice d’un avantage fiscal (ex : crédit d’impôt). Ce sont les charges non récupérables auprès du locataire.

Il s’agit de :

• Les frais de dossiers et de garantie afférents au prêt immobilier ou travaux
• Les intérêts d’emprunt du crédit.
• L’assurance afférente au prêt.
• Les frais de mainlevée hypothécaire.
• Les frais de renégociation du crédit et de résiliation anticipée du prêt.
• Les charges de copropriété (part déductible).
• Les frais de gardiennage.
• Les frais d’un service de ménage.
• Les frais de gestion d’une agence ou d’un professionnel.
• Les frais d’un service comptable ou d’expertise comptable.
• Les rémunérations des tiers afférentes à cette activité.
• L’assurance propriétaire non occupant.
• L’assurance loyers impayés ou garantie loyers impayés (GLI).
• Les cotisations d’adhésion à des chambres de propriétaires dès qu’elles fournissent à leurs adhérents une aide personnalisée à la gestion.
• Les travaux suivant leur nature : frais d’entretien, de réparation et d’amélioration.
• La taxe foncière (sauf partie récupérée auprès du locataire)
• La taxe sur les surfaces de stationnement
• La contribution sur les revenus locatifs (CRL)
• Les indemnités d’éviction.
• Les frais supportés pour reloger les locataires pendant des travaux

Ne sont pas déductibles :

• Les frais et charges non liés à des biens offrant des revenus fonciers.
• Les frais de notaire et différentes taxes annexes.
• L’impôt sur le revenu.
• Les frais de retard de remboursement de crédit.
• Les abonnements à des revues.
• Les outils informatiques.
• Les restaurants.
• Les frais réels de déplacements.
• Les assurances relatives au mobilier (sauf monument historique).
• Les travaux de type construction, reconstruction et agrandissement.
• Les travaux après le départ d’un locataire si tu cesses de louer le bien (quelle qu’en soit la raison)
• La main d’œuvre pour des travaux que tu as réalisé toi-même ou par un artisan non déclaré.

En principe les dépenses sont déductibles pour leur montant réel et justifié sur facture, mais certains frais d’administration et de gestion sont déduits forfaitairement : 20€ par an et par bien loué.

Ex : Tu as un immeuble composé de 3 appartements loués en nu, tu fais une déclaration au réel. Tu peux déduire 3 x 20 = 60€ de tes recettes locatives.

Si tu relèves du régime réel, certains dispositifs fiscaux tels que Borloo ancien, Scellier intermédiaire … permettent de bénéficier d’une déduction forfaitaire spécifique en supplément de la déduction des charges citées ci-dessus.

2 - Le déficit foncier

Si le résultat foncier global imposable est positif, il s’ajoute à tes autres revenus. S’il est négatif, il se crée un déficit foncier.

Dans le régime réel, le déficit foncier est imputable à hauteur de 10 700€ sur ton revenu global imposable la première année. Si l’intégralité de cette somme est supérieure à ton revenu global, l’excédent est imputable sur ton revenu global dans les 6 ans qui suivent.

Si le déficit foncier est supérieur à 10 700€, il n’est pas pour autant perdu, le montant restant est imputable uniquement sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Ex : Tu loues en nu, un immeuble de 3 logements. Tes recettes locatives brutes s’élèvent à 20 000€. Tes dépenses sont de 45 000€ la première année dû à d’important travaux, et de 10 000€ les années suivantes. Ton revenu global imposable avant l’ajout des revenus fonciers est de 40 000€.

• La première année tu ne vas déclarer aucun revenus fonciers : 20 000 – 20 000 (dépenses) = 0. Il reste 25 000 de dépenses (45 000 – 20 000). Tu vas imputer 10 700€ sur ton revenu global et déclarer un revenu imposable de 29 300€ (40 000 – 10 700), ce qui va réduire ta base imposable et le montant de l’impôt sur le revenu que tu vas payer.

Il subsiste un déficit reportable de 45 000 – 20 000 – 10 700 = 14 300€ sur les revenus fonciers des 10 prochaines années.

• La seconde année tu vas déclarer un revenu foncier nul :

20 000 (recettes) – 10 000 (dépenses) – 10 000 (déficit foncier antérieur) = 0

Il subsiste un déficit reportable de 14 300 – 10 000 = 4 300€ sur les revenus fonciers des 10 prochaines années. Le revenu global imposable est de 40 000€ (Pas d’imputation de déficit, uniquement la première année).

• La troisième année tu vas déclarer un revenu foncier de 5700€ :

20 000 (recettes) – 10 000 (dépenses) – 4 300 (déficit antérieur) = 5 700€

Tu vas épuiser ton déficit foncier reportable acquis par tes travaux de la première année. Le revenu global imposable est de 45 700€.

• Les années suivantes tu vas déclarer 20 000 – 10 000 = 10 000€. Le revenu global imposable est de 50 000€.
  

Le revenu foncier imposable est soumis à ta Tranche Marginale d’Imposition (TMI) et aux prélèvements sociaux 17,2%.

Dans notre exemple précédent, tu es chaque année dans la TMI à 30% (25 660 à 73 369€ en 2020). Calculons ce que tu vas payer en impôts et prélèvements sociaux sur le revenu foncier chaque année :

• Année 1 : tu ne déclares pas de revenu foncier, au contraire, tu imputes 10 700€ sur ton revenu global. Tu économises donc 10 700 x 30% (TMI) = 3210€ d’impôts sur le revenu.
• Année 2 : Pas de revenu foncier donc pas d’impôts et de prélèvements sociaux afférents. Tu payes seulement tes impôts sur le revenu.
• Année 3 : Tu déclares 5 700€, tu vas donc payer 5 700 x 30% (TMI) + 5 700 x 17,2% (PS) = 2 690,4€
• Les années suivantes : tu déclares 10 000€, tu vas payer 10 000 x 47,2% (TMI + PS) = 4 720€

Suivant ta situation, tu peux optimiser ton déficit pour diminuer tes impôts en achetant des biens avec un montant important de travaux.

Remarque :

Les intérêts d’emprunt ne peuvent pas venir en déduction du revenu global imposable, seulement des revenus fonciers.

Le plafond d’imputation du déficit foncier passe de 10 700€ à 15 300€ pour un déficit provenant d’un logement loué en Périssol ou Cosse ancien.

Attention, l’imputation d’un déficit foncier t’oblige à garder et louer le bien en nu durant les 3 années qui suivent l’année de l’imputation. A défaut, l’administration remettra en cause ce déficit.

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