Lorsque tu achètes seul ou à plusieurs, une question se pose : dois-je créer une société pour mon achat ou dois-je rester en nom propre ? Quelle solution est plus adaptée ?

Il n’y a pas de réelle solution miracle, de réponse unique à cette question qui t’amènera forcément à tes objectifs. Chaque type d’acquisition aura ses avantages et inconvénients suivant la situation.

Le choix de l’acquisition en nom propre ou en société va dépendre de beaucoup d’aspect : achat seul ou à plusieurs, la situation personnelle, professionnelle, la fiscalité, les objectifs, l’anticipation sur l’avenir, etc.

1 – L’achat en nom propre

C’est le moyen le plus courant, le plus simple et rapide de faire ton achat de bien immobilier. Il peut d’agir d’une acquisition seul ou à plusieurs, d’un bail nu, meublé, commercial…L’achat en nom propre t’offre une multitude de possibilité.

Avantage en nom propre :  

• Simple et rapide.
• Aucun frais particulier, ni coût de structure.
• Aucune formalité préalable à l’achat.
• Aucune formalité particulière pendant la détention du bien.
• L’obtention d’un prêt bancaire est plus simple et rassurant pour le banquier. Il a l’habitude, tu rentres dans les cases, dans les choses « normales ».
• Tu as plus de choix de régimes fiscaux et de pouvoir passer d’un régime à un autre assez facilement (suivant certaines conditions), donc de réorienter ta stratégie.
• Possibilité d’opter pour le régime Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) qui peut être extrêmement intéressant suivant ta situation.
• Te verser le cash-flow facilement après avoir payé tous tes frais.
• L’argent généré va directement sur ton compte.
• Régime favorable de la plus-value des particuliers (sauf achat en LMP Loueur Meublé Professionnel).
• Exonération de plus-value sur ta résidence principale.

Inconvénient en nom propre :

• À partir d’une certaine Tranche Marginale d’Imposition, tes revenus immobiliers sont fortement taxés à ta TMI + 17,2% de PS (Prélèvements sociaux). Ex : TMI à 41% + 17,2% de PS = 58,2% de taxes sur tes revenus immobiliers imposables.
• L’achat à plusieurs te soumet par défaut au régime légal de l’indivision.
• La gestion d’un achat en indivision est beaucoup plus compliquée. En cas de mésentente, tu peux faire face à une situation de blocage. D’après l’article 815 du code Civil « Nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision ». Cette situation peut donc t’amener à la vente forcée du bien.
• Pas de transmission du bien au concubin survivant si aucune disposition particulière n’est prise.

2 – Achat en Société

L’achat peut s’exercer en société, dont la SCI (Société Civile Immobilière) qui est la plus connue.

Pour acheter en SCI, il faut au minimum deux personnes (physique ou morale). Ainsi, si tu souhaites acheter un bien « seul », tu peux créer une SCI où les parts sont partagées entre toi en personne physique en association avec toi en personne morale, c’est-à-dire une société qui t’appartient.

Sinon le choix de la SARL (Société A Responsabilité Limitée) ou EURL (Entreprise Unipersonnelle à Responsabilité Limité) ou la SASU (Société par Actions Simplifié Unipersonnelle) peut te permettre d’acheter seul par l’intermédiaire d’une société.

Avantage en Société :

• Lever plus d’argent auprès de la banque.
• Acheter à plusieurs. Plus simple que l’indivision en cas de mésentente. Un ou plusieurs gérants sont nommés pour prendre les décisions importantes de la société.
• La volonté d’un de tes associés de sortir de la SCI ne met pas en péril la conservation du patrimoine par les autres : il cède ses parts sociales dans la société.
• Imposition à l’impôt sur le revenu pour une société dite « transparente » et à l’impôt sur les sociétés pour une société dite « commerciale ».
• Imposition faible car l’impôt sur les sociétés est fixe (15% puis 28% en fonction des seuils). C’est la seule imposition si l’argent reste dans cette société.
• Structurer tes activités, ton patrimoine et tes biens.
• Tu as la possibilité de faire circuler l’argent avec plusieurs sociétés grâce au principe de la holding.
• La transmission est plus simple : intégrer les enfants avec la SCI ou SARL de famille, utilisation du démembrement.

Inconvénient en société :

• Coût de la création de la structure juridique.
• Temps pour la création de la structure juridique : rédaction des statuts, publication d’une annonce légale, immatriculer la société au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés).
• Obtention d’un crédit plus difficile : durée de prêt plus courte, taux plus important, démarche de demande de crédit plus longue.
• Comptabilité plus importante : tenue de comptabilité, assemblée générale annuelle.
• Flat taxe de 30% lorsque tu sors de l’argent de ta société.
• Amortissement réintégré lors de la plus-value en société à L’impôt sur les Sociétés.

L’achat en nom propre ou en société va présenter de nombreux avantages ou inconvénients suivant ta situation. Beaucoup de critères entrent en compte, l’analyse demande du temps pour que le résultat soit optimisé au maximum. Tes connaissances peuvent t’aider grandement à anticiper cela. Car la bascule d’un bien acquis en nom propre vers une société demande des coûts importants dont les frais de notaire. Forme-toi et n’hésite pas à te faire aider si besoin.