Nous vous proposons aujourd'hui un article invité rédigé par Monsieur Bruno Cantegrel fondateur de Monsieur Hugo.

Bruno - Fondateur de Monsieur Hugo

« 67 % des locataires falsifient leur dossier de location pour se loger » (Source : BFM).

1. Pourquoi y-a-t-il autant de faux dossiers ?

Le nombre de faux dossiers de location n’a jamais été aussi important. Avec un bon logiciel photo, il est ainsi facile de transformer un CDD en CDI, de gonfler un salaire ou de modifier son identité.

Choisir le bon candidat est devenu un parcours du combattant :

• Quelles sont les pièces justificatives que tu as le droit de demander ?
• Comment faire pour vérifier l’identité et la solvabilité d’un candidat ?
• Quels sont les critères à analyser sur un bulletin de salaire pour être sûr qu’il n’a pas été falsifié ?

Même si la sélection d'un candidat est loin d'être évidente, c'est pourtant l'étape la plus importante pour t'éviter d'avoir des impayés. Traiter un impayé demande beaucoup d'énergie et de temps (~12 mois) et coûte cher en procédure d’expulsion (~3 230€).

Alors comment démasquer les fraudeurs ?
Maîtrises-tu les techniques indispensables pour analyser correctement les différentes pièces justificatives d’un dossier de location ?

Prenons par exemple ce de bulletin de salaire :

• Selon vous, est ce que le salaire net a été modifié ?
• Quels sont les éléments figurant sur cette fiche de paie qui vous permettraient d’identifier cette fraude ?
• Avez-vous une idée ?

Vrai ou faux bulletin de salaire ?

La grande majorité des propriétaires n’auraient pas su comment déceler ce faux. C’est normal à première vue, cela demande un peu de connaissance. Pourtant savoir vérifier l’ensemble des pièces justificatives d’un dossier de location est assez facile lorsqu’on connaît quelques techniques et outils simples que je vais te dévoiler dans la suite de cet article.

Voici ce que tu vas apprendre dans cet article :

• Identifier une carte d’identité en 3 étapes
• Comment vérifier le justificatif de domicile ?
• Comment vérifier le contrat de travail ?
• Quelles sont les 7 étapes pour vérifier un bulletin de salaire ?
• Comment vérifier à coup sûr l’avis d’imposition ?
• Quel risque encourt le locataire en falsifiant son dossier de location

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2. Quelles sont les pièces justificatives du dossier de location que tu as le droit de demander ?

Avant de louer ton logement tu as le droit de t’informer sur l'identité et la solvabilité de ton futur locataire en lui demandant de te présenter les pièces justificatives légales suivantes (fixé par décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015) :

• Un justificatif d’identité (carte d’identité, passeport…)
• Un justificatif de domicile (quittance, taxe foncière…)
• Un justificatif de situation professionnelle (contrat de travail, carte étudiant…)
• Un justificatif de ressources (bulletins de salaires…)
• Un avis d’imposition

Suivant le profil et la situation professionnelle du candidat, les pièces justificatives qu’il devra te fournir ne seront pas les mêmes. Tu peux retrouver, ici, la checklist détaillée des pièces à demander selon le profil des candidats.

3. Comment vérifier concrètement chacune des pièces sans te tromper ?

Si tu es prêt à découvrir les 11 points de contrôle indispensables pour vérifier un dossier de location, analysons ensemble les différents documents.

3.1. Les 3 étapes pour vérifier une carte d’identité

1ere étape :
Le premier élément à vérifier avant toute chose : la date d’expiration de la carte d’identité.

2ème étape :
Ensuite, voici une astuce qui va te permettre de vérifier en quelques secondes que le candidat n’a pas modifié son identité.
En effet, une police de caractère a été développée exclusivement pour les papiers d’identité ce qui la rend infalsifiable. Les voyelles ont par exemple, un point en leur milieu.

3ième étape :
Pour aller plus loin dans le contrôle de la pièce d’identité, tu peux vérifier les informations se trouvant dans la bande MRZ. Aussi appelée bande ZLA, elle est composée de 2 lignes contenant les informations du document comme le nom, le prénom, le numéro document, la date de naissance et les clés de sécurité déterminées par un algorithme très puissant. Voici un 1er exemple :

Dans le nouvel exemple ci-dessous, tu peux rapidement identifier sur cette zone : la date de naissance et le nom de la personne :

Si le candidat t’a transmis son passeport, comment reconnaitre un faux passeport ?
Pour les passeports, le principe est le même : tu retrouveras une bande MRZ sur le passeport.

Conseil de pro : si tu as encore un doute sur l’authenticité de la carte, voici un outil très simple et gratuit qui va te permettre de vérifier la bande MRZ. Tu peux saisir les chiffres de la bande MRZ dans cet outil qui vérifiera la bande.

Je te conseille aussi des outils professionnels payants, très simple d’utilisation, comme Checked Id, ou Id Check, qui permettent via une application sur son téléphone de scanner la pièce d’identité et d’en vérifier instantanément l’authenticité.

3.2. Comment vérifier le justificatif de domicile ?

Le 1er point de contrôle à faire qui ne te prendra que quelques minutes : vérifier que le candidat habite bien à l’adresse indiquée sur la quittance de loyer fournie. Vérifie la cohérence de ces données sur les réseaux sociaux (profil Linkedin ou Facebook du candidat) et sur le site des Pages Jaunes.

Si tu as un doute, je t’encourage vivement à passer un coup de téléphone au précédent propriétaire (ses coordonnées se trouvent sur la quittance de loyer). Il pourra te confirmer l’identité du locataire potentiel et par la même occasion t’indiquer si la location s’est bien déroulée.

Est-ce qu’il t’ait déjà arrivé d’appeler au moins une fois l’ancien propriétaire avant d’accepter le dossier de location d’un candidat ?

Conseil de pro : le justificatif de domicile doit être au nom du candidat locataire.
Si le futur locataire est hébergé chez quelqu’un (ses parents par exemple) alors la personne qui l’héberge devra te fournir :

• Sa pièce d’identité, dont il te faudra vérifier l’adresse
• Une attestation sur l’honneur stipulant qu’il héberge le candidat
• Un justificatif de domicile

3.3. Comment vérifier le contrat de travail ?

Je te conseille dans un premier temps de vérifier l’existence de l’entreprise ou travaille le candidat, sur le site www.societe.com. Pense à vérifier aussi que la société n’est pas fermée ou en liquidation judiciaire.

ATTENTION : si le candidat ressort comme mandataire de la société, cela veut dire qu’il peut contrôler sa rémunération en se versant le salaire qu’il veut : ainsi les éventuels bulletins de salaire qu’il va te transmettre auront peu de valeur. Je te recommande donc de fonder la solvabilité du dossier sur l’avis d’imposition.

Je t’encourage aussi à vérifier sur les réseaux sociaux (Linkedin et Facebook) la cohérence du profil du locataire et de son employeur.

3.4. Quelles sont les 7 étapes pour vérifier un bulletin de salaire ?

Le bulletin de salaire est un document qui peut être falsifié facilement. Si tu ne connais pas les quelques règles de contrôles, tu ne pourras pas démasquer les fraudeurs.

Découvrons ensemble les 7 points de contrôle à réaliser sur le bulletin de salaire.

Etape 1 : Contrôler les cumuls sur les 3 derniers bulletins de salaire
Je te conseille vivement de vérifier en premier les cumuls figurant en bas du bulletin de salaire, car c’est l’erreur principale que font les fraudeurs.

Voyons ensemble les chiffres à vérifier sur un exemple de 2 bulletins de salaires (juin et juillet).

Net fiscal cumulé (juin) + Net fiscal (juillet) = Net fiscal cumulé (juillet)

D’un mois sur l’autre, les cumuls doivent parfaitement correspondre. Si cela ne correspond pas il est fortement probable que le bulletin de salaire soit falsifié (les cumuls sont une addition simple fait par le logiciel de paie).
Tu peux demander des explications au locataire mais sois extrêmement méfiants car c’est l’erreur principale que font les faussaires.

Etape 2 : contrôler le revenu brut
Multiplie par 12 le revenu brut mensuel figurant sur le bulletin de salaire et vérifie qu’il correspond au revenu brut annuel précisé dans le contrat de travail. Attention au revalorisation si ancien contrat ou paiement sur 13 mois ou primes.

Salaire déclaré Contrat Travail = Salaire brut (feuille de paie) X 12

Etape 3 : contrôler le revenu net sur la feuille de paie
Pour vérifier si le salaire net n’a pas été modifié sur le bulletin de salaire, tu peux le recalculer simplement en fonction du statut du candidat.

Voici une synthèse qui va t’aider :

Dans certains cas, le candidat peut toucher des indemnités non soumises aux charges sociales (comme le remboursement des frais de transport, de déjeuner…), auquel cas, il suffit simplement de les rajouter :

Salaire net = (salaire brut x 0.75) + Indemnités

Il te reste encore 4 étapes importantes (que je ne vais pas détailler ici) pour contrôler efficacement l’ensemble des pièces justificatives des candidats :

Etape 4 : Contrôler le revenu net imposable

Etape 5 : Contrôler la date d’entrée

Etape 6 : Contrôler le numéro de sécurité sociale

Etape 7 : Vérifier les saisies sur salaire et autres mentions

Et enfin le dernier élément clé à vérifier : l’avis d’imposition. Ce sont généralement les revenus imposables qui sont falsifiés sur l’avis d’imposition

Tu peux télécharger mon guide complet (et gratuit) de plus de 80 pages où je détaille l’ensemble des points de contrôle indispensables à réaliser pour te permettre d’identifier un candidat sérieux et solvable. Tu accéderas aussi à d’autres outils que tu pourras utiliser pour démasquer les fraudeurs.